انخفاض مبيعات المنازل المستعملة
في شهر سبتمبر الماضي، انخفضت مبيعات المنازل المستعملة بالولايات المتحدة للشهر الرابع على التوالي، مسجلة أبطأ معدل لها منذ أكثر من عقد. وتواجه سوق الإسكان تحديات من ارتفاع أسعار الرهن العقاري وندرة تاريخية في العروض المتاحة.
انخفضت مبيعات المنازل المستعملة بنسبة 2% في سبتمبر مقارنة بأغسطس، لتصل إلى معدل سنوي موسمي قدره 3.96 مليون وحدة، كما أفادت الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. على الرغم من أن هذا الرقم تجاوز المعدل المتوقع البالغ 3.9 مليون وحدة، إلا أنه يمثل أبطأ معدل للمبيعات منذ أكتوبر 2010، عندما كان سوق الإسكان لا يزال يتعافى من آثار أزمة السداد القسري التي أثارتها أزمة الرهن العقاري سنوات سابقة.
كما سجلت المبيعات انخفاضًا كبيرًا بنسبة 15.4% مقارنة بنفس الشهر من العام الماضي. وخلال التسعة أشهر الأولى من العام الجاري، انخفضت المبيعات بنسبة 21% مقارنة بنفس الفترة من عام 2022.
على الرغم من البطء في مبيعات المنازل المستعملة، استمرت أسعار المنازل في الارتفاع سنويًا. وارتفع السعر الإجمالي الوطني بنسبة 2.8% مقارنة بسبتمبر من العام الماضي، ليصل إلى 394,300 دولار أمريكي. ومع ذلك، شهد انخفاضًا بنسبة 3.1% عن الشهر السابق.
أشار لورانس يون، الاقتصادي الرئيسي للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، إلى أن العرض المحدود وارتفاع أسعار الرهن العقاري يساهمان في انخفاض سوق المنازل. ويتوقع يون أن تخف أسعار الرهن قليلاً بحلول الربيع القادم، مما سيوفر بعض الراحة للسوق.
وصل متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى أكثر من 7% في أغسطس، وبقي أعلى من ذلك المستوى منذ ذلك الحين، ليصل حديثًا إلى 7.57%، أعلى مستوى له منذ عام 2000، وفقًا لبيانات شركة فريدي ماك.
وتضيف هذه الأسعار العالية تكاليف كبيرة على المقترضين وتحد من قدرتهم على الشراء، مما يزيد من تفاقم سوق الإسكان غير الميسور التكلفة بالفعل. كما أن الأسعار العالية تثبط مالكي المنازل الذين حصلوا على أسعار فائدة منخفضة في الماضي من بيع منازلهم.
يرتبط ارتفاع أسعار الرهن العقاري ارتباطًا وثيقًا بارتفاع سعر الفائدة على سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات التي تعتبر مرجعًا لتسعير القروض من قبل المقرضين. ويمكن أن تؤثر توقعات المستثمرين بشأن التضخم المستقبلي والطلب العالمي على سندات الخزانة الأمريكية وقرارات الاحتياطي الفيدرالي على أسعار الرهن العقاري.
رفع الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الرئيسي إلى أعلى مستوى له منذ عام 2001 في محاولة لمكافحة التضخم المرتفع، وأشار إلى خفض أسعار الفائدة أقل مما كان متوقعاً سابقاً خلال العام المقبل. وقد دفعت هذه التوقعات سعر سندات الخزانة إلى أعلى مستوياتها في أكثر من عقد.
في حين أن ارتفاع أسعار الرهن العقاري بشكل كبير قد حد من إمكانية الوصول إلى سوق الإسكان للعديد من المشترين المحتملين، إلا أنه ما زال هناك نقص مزمن في عدد المنازل المتاحة للبيع، ولا سيما تلك ذات التكلفة الميسورة.
وتباع المنازل بسرعة كبيرة، حيث يبلغ متوسط مدة بقائها في السوق 21 يومًا فقط. كما بيعت حوالي 26% من المنازل بأسعار أعلى من أسعارها المعلنة.
على الرغم من ارتفاع عدد المنازل المتاحة للبيع بنسبة 2.7% في نهاية سبتمبر مقارنة بأغسطس، إلا أنه ما زال أقل بنسبة 8.1% من العام الماضي. مما يؤدي إلى توفر إمداد يبلغ 3.4 أشهر فقط وفقًا لمعدلات المبيعات الحالية، بعيدًا جدًا عن توفر إمداد يتراوح بين 4-5 أشهر وهو مؤشر على سوق متوازن.
وقد تأثر أولئك الذين يشترون منزلاً للمرة الأولى بشكل غير متناسب بمزيج من ارتفاع أسعار الرهن العقاري وارتفاع الأسعار. حيث لم يمثلوا سوى 27% فقط من إجمالي مبيعات المنازل في الشهر الماضي، بانخفاض كبير عن المعدل التاريخي العادي البالغ 40% من إجمالي المبيعات.
من ناحية أخرى، أصبح دافعو النقد أكثر شيوعًا في السوق. حيث مثلت المعاملات النقدية 29% من إجمالي مبيعات المنازل في سبتمبر، مقارنة بالنسبة العادية التي تبلغ 20%. وكانت آخر مرة لعبت فيها المعاملات النقدية دورًا كبيرًا في مبيعات المنازل خلال أزمة السداد القسري في أواخر العقد الأول من الألفية.
