مع ارتفاع أسعار الفوائد على الرهونات إلى أعلى مستوياتها منذ 21 عامًا واستمرار عدد المنازل المباعة كل شهر في الاقتراب من أدنى مستوياته على مدى أكثر من عقد من الزمن، فإن وسطاء الرهن العقاري يلجأون إلى طرق غير عادية لدفع المشترين لدخول سوق الإسكان.
إحدى الحيل الأكثر جذبًا للأنظار هي من شركة “زيلو”، المنصة الإلكترونية للعقارات، والتي تقدم لمشتري المنازل الجدد آلاف الدولارات لمساعدتهم في دفعاتهم الأولية. البرنامج، الذي تجريب الشركة تطبيقه في ولاية أريزونا الأمريكية، سيمنح منحًا للمشترين المؤهلين تساوي نسبة 2% من سعر الشراء، ما يخفض دفعتهم الأولية إلى 1% كحد أدنى.
بالنسبة لما يسمى “منزل البداية” في ولاية أريزونا الذي يكلف 275,000 دولارًا أمريكيًا – وهو مثال يذكره “زيلو” في بيان صحفي أعلن فيه البرنامج – فإن ذلك يعني منحة قدرها 5,500 دولار.
كما يوضحها خبير الاقتصاد في “زيلو” أورف ديفونغوي، فإن الشركة تقدم نفس المساعدة التي يتلقاها المشترون المحتملون غالبًا من آبائهم. “في بيئة يكون فيها الإقراض ضيقًا، لديك عملاء يدفعون في الإيجار ما يعادل أو أكثر مما سيدفعونه للملكية”، يقول ديفونغوي. “هذا هو الوقت المثالي للتدخل هنا ومساعدة أولئك الذين تم إقصاؤهم بسبب عدم وجود الوصول إلى رأس مال العقارات العائلية.”
لم توضح متحدثي “زيلو” كم من المال يتوقعون توزيعه تحت مسمى المساعدة على الدفعة الأولية، ولا ما هو متوقع حجم المنحة الفردية المتوسطة، لكن الشركة تأمل في توسيع تطبيق البرنامج على المستوى الوطني. نظرًا لأن البرنامج مقتصر على المشترين الأوائل ذوي الدخل أقل من المتوسط في المنطقة، فمن غير المرجح أن تتجاوز المنح 10,000 دولار.
ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض المخزون
باعت فقط 4.04 ملايين منزل قائم في الولايات المتحدة في شهر أغسطس/آب، وهو أسوأ رقم لأي شهر أغسطس منذ عام 2010، وفقًا لرابطة الوسطاء العقاريين الوطنيين. وفقًا لعملاء العقارات ومراقبي سوق الإسكان، فإن السوق البطيء يرجع ليس فقط إلى ارتفاع أسعار الفائدة، ولكن أيضًا إلى ندرة المنازل المتاحة للبيع. ويعزى هذا النقص إلى تباطؤ بناء المنازل خلال فترة جائحة كورونا وعدم رغبة مالكي المنازل الحاليين في التخلي عن أسعار الفائدة المنخفضة التي حصلوا عليها منذ سنوات.
“إنه سوق غريب للغاية”، يقول بوتش ليبر، وسيط عقاري ورئيس مجلس إدارة وكالات فينيكس للعقارات. “لدينا مخزون منخفض للغاية. كما رأينا انخفاض نشاط المشترين مع ارتفاع أسعار الفائدة. المشكلة أن نشاط البائعين انخفض أيضًا. إذا كان لديهم رهن بنسبة 3% أو 4% أو 5% فلن يرغبوا في الانتقال.” يبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن ذي الثلاثين عامًا 8.07% اعتبارًا من 16 تشرين الأول/أكتوبر، وفقًا لموقع “إنفستوبيديا”.
لتشجيع المشترين، يحاول بناء المنازل أيضًا خفض تكلفة الاقتراض. بينما تقدم “زيلو” المساعدة على الدفعة الأولية، يخفض البناؤون أسعار الفائدة للمشترين عن طريق “شراء خفض” أسعار الفائدة. بمعنى أنهم يدفعون رسومًا مرة واحدة لبنك أو وسيط رهن قصد الحصول على سعر فائدة أقل. نظرًا لأن أكبر بنائي المنازل، مثل لينار وبولت، يمتلكون أيضًا أعمال تمويل سكنية، فإنهم يتحملون تعرضًا ماليًا أقل.
على الرغم من عدم كون “زيلو” بنائي منازل، إلا أنها تحاول أيضًا الاستحواذ على أكبر قدر ممكن من سوق العقارات. تأسست الشركة، المقر الرئيسي لها في مدينة سياتل بولاية واشنطن الأمريكية، عام 2004، وبدأت كخدمة بيانات عقارية وإعلانات عبر الإنترنت. ثم توسعت لتشمل إدارة الشقق السكنية وتمويل المنازل وربط المشترين والبائعين بالوسطاء. وفي عام 2018، استحوذت على شركة مقرضي الرهون العقارية لدخول أعمال القروض العقارية. وفقًا للرئيس التنفيذي والمؤسس المشارك لـ”زيلو” ريتش بارتون، تهدف الشركة إلى ضعف نصيبها من جميع معاملات العقارات في الولايات المتحدة من 3% إلى 6% بحلول عام 2025.
الدخول إلى “كون زيلو”
من خلال مساعدة المشترين المحتملين للمنازل على أخذ قروض سكنية، تثبت “زيلو” روابطهم في مجموعة منتجات وخدمات العقارات الخاصة بها، حسب ليبر. “إذا تمكنت من إدخالهم في كون زيلو، فسيكونون مرتبطين بزيلو لفترة طويلة”، يقول.
إن إيجاد حوافز للمشترين ذوي الدخل المنخفض لاتخاذ الديون يحيل إلى ظل أزمة الرهونات تحت المعيار التي ساهمت في إحداث الأزمة المالية العالمية عام 2008. ومع ذلك، يقول مسؤولو “زيلو” إن البرنامج ليس مثل الرهونات عالية المخاطر التي كانت تعرض على المشترين غير المؤهلين قبل حوالي عقدين من الزمن.
“هذا ليس عام 2006 أو 2007″، يقول ديفونغوي. “هذا قرض سكني ثابت لمدة 30 عامًا، حيث يجب على المشترين المحتملين تلبية جميع المتطلبات والشروط العادية.” علاوة على ذلك، يقول إنه لا توجد حاجة لمنح القروض للمشتري
